등기부등본 보는 법은 전세 계약 전 반드시 알아야 할 기본 지식입니다. 표제부·갑구·을구 세 파트로 구성되며, 각 항목에서 확인해야 할 핵심 정보가 있습니다. 등기부등본 보는 법만 알아도 전세사기 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
💬 실제 사례 | 처음 전세를 구하는 A씨는 계약 전 등기부등본을 떼봤지만 무엇을 봐야 하는지 몰랐습니다. 나중에 알고 보니 을구에 근저당권이 이미 80%나 설정되어 있었습니다. 계약을 그대로 했다면 경매 시 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 뻔했습니다.
등기부등본 보는 법 — 3단 구조 한눈에 보기
| 구분 | 내용 | 핵심 확인 사항 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물 기본 정보 | 면적·구조·용도 실제와 일치 여부 |
| 갑구 | 소유권 관련 | 집주인 신원, 가압류·압류 여부 |
| 을구 | 소유권 외 권리 | 근저당권 설정 금액, 전세권 여부 |
갑구에서 확인해야 할 것
- 소유자 이름: 계약서 집주인과 일치하는지 확인
- 가압류·압류·경매 기입: 이런 표시가 있으면 계약하지 마세요
- 소유권 이전 빈도: 짧은 기간에 여러 번 바뀌면 위험 신호
을구에서 확인해야 할 것 (가장 중요)
을구의 근저당권 설정 금액이 핵심입니다. 집값 대비 근저당권 설정액 + 전세 보증금을 합산한 금액이 집값의 70~80%를 초과하면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
예를 들어 집값 3억 원, 근저당 2억 원이면 남은 안전 금액은 1억 원입니다. 전세금이 1억 원을 넘으면 위험합니다.
💬 실제 사례 | 신혼부부 B씨는 등기부등본 보는 법을 미리 익혀두고 계약 전 확인하니 을구에 근저당권이 전혀 없었습니다. 갑구에도 압류나 가압류가 없어 안전하다고 판단하고 계약 후 전입신고와 확정일자까지 마쳐 보호받을 수 있었습니다.
등기부등본 발급 방법
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급 가능합니다. 계약 직전에 떼야 최신 상태를 확인할 수 있으며, 잔금 지급 직전에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
- 부동산 중개사가 보여주는 등기부등본을 믿어도 되나요? — 직접 발급받아 확인하는 것이 안전합니다.
- 계약 후에도 다시 확인해야 하나요? — 잔금 지급 직전에 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
- 신탁 등기가 있으면 어떻게 하나요? — 실제 소유자가 다를 수 있어 전문가 상담이 필요합니다.
- 전세권 설정과 확정일자 중 어떤 것이 유리한가요? — 상황에 따라 다릅니다. 전문가 상담을 권장합니다.
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핵심 정리
- 등기부등본 보는 법의 핵심은 표제부·갑구·을구 세 파트 확인
- 갑구: 집주인 신원 확인, 압류·가압류 여부 필수 확인
- 을구: 근저당권 설정 금액 + 전세금이 집값 70~80% 이하인지 확인
- 대법원 인터넷등기소에서 700원에 직접 발급
- 계약 직전·잔금 직전 두 번 확인이 안전
※ 부동산 계약은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 발급받아 확인하세요.