종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우 재산세와 별도로 부과되는 세금입니다. 공시가격 합산액이 기준을 초과하면 대상이 됩니다. 종합부동산세 계산 방법과 세율, 개편 전후 변화까지 한 번에 정리했습니다.
💬 실제 사례
“아파트 한 채인데 종부세가 나온다고 해서 깜짝 놀랐습니다. 알고 보니 공시가격이 기준을 넘어서 대상이 된 거였습니다. 미리 계산해봤으면 준비할 수 있었을 텐데 싶었습니다.”
1. 종합부동산세 대상 기준
| 구분 | 과세 기준 |
|---|---|
| 주택 (1세대 1주택자) | 공시가격 12억 원 초과 |
| 주택 (다주택자·법인) | 공시가격 합산 9억 원 초과 |
| 토지 (종합합산) | 공시가격 합산 5억 원 초과 |
| 토지 (별도합산) | 공시가격 합산 80억 원 초과 |
2. 종합부동산세 계산 방법
- 과세표준 계산 — (공시가격 합산 – 기본공제액) × 공정시장가액비율(60%)
- 세율 적용 — 과세표준 구간별 세율 적용
- 재산세 중복분 공제 — 이미 낸 재산세 일부를 공제
- 세액공제 적용 — 1세대 1주택자 장기보유·고령자 공제
주택 세율표 (2026년 기준)
| 과세표준 | 1세대 1주택·일반 | 다주택자 (조정대상지역 2주택+) |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 1.2% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 1.6% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 2.2% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 3.6% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 5.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 6.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 6.0% |
3. 개편 전후 비교 — 달라진 점
| 항목 | 개편 전 | 개편 후 (현행) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 기본공제 | 11억 원 | 12억 원 |
| 공정시장가액비율 | 100% | 60% |
| 다주택자 중과세율 | 최고 6% | 유지 |
| 고령자 공제 | 최대 40% | 최대 40% 유지 |
| 장기보유 공제 | 최대 50% | 최대 50% 유지 |
💡 공정시장가액비율 인하 효과
공정시장가액비율이 100%에서 60%로 낮아지면서 같은 공시가격이라도 과세표준이 크게 줄었습니다. 예를 들어 공시가격 15억 원 주택의 경우, 이전에는 (15억-11억)×100%=4억 원이 과세표준이었지만 현재는 (15억-12억)×60%=1억 8,000만 원으로 줄었습니다.
4. 1세대 1주택자 세액공제
| 공제 종류 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 장기보유 공제 | 5년 이상 보유 | 20~50% |
| 고령자 공제 | 만 60세 이상 | 20~40% |
| 중복 공제 한도 | 두 공제 합산 | 최대 80% |
함께 읽으면 도움이 되는 글
핵심 정리
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 대상
- 다주택자: 공시가격 합산 9억 원 초과 시 대상
- 공정시장가액비율 60% 적용으로 실제 세부담 크게 감소
- 1세대 1주택자 장기보유+고령자 공제 최대 80%
- 다주택자 조정대상지역 2주택 이상은 중과세율 적용
※ 종부세는 매년 6월 1일 기준 부동산 보유 현황으로 과세됩니다. 정확한 세액은 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산기로 확인하세요.